“也许恒大推出的时机不太对，当房地产市场受到打压、房价多次下跌的时候，未来是不确定的。”

◎文/CBF记者邱晓百丈

“押金6.6万元起！”在2014年上海春季房（地产）交易会上，恒大启东（地产）海上威尼斯地产（以下简称“海上威尼斯”）备受瞩目。

规划建设用地8968亩，住宅4.7万套，预计可容纳13万人。 2006年，恒大集团计划通过“从海上开垦土地”，在江苏省启东市银阳市银星恢复区建设集住宅、酒店、会议、餐饮、娱乐、体育、康养、商业于一体的综合体。上海河畔.新超级旅游城沿海。

但随后国家经历了六年的风风雨雨，其间，土地侵权等负面新闻不断曝光。直到2012年上海五一坊博览会，海上威尼斯首次亮相，广告席卷大街小巷。六月的开幕式由范冰冰、方中信和Angelababy 主演。 7月8日正式开盘后，据悉，当天吸引了13000余名购房者，销售房屋超过2500套，成交金额超过20亿元，堪称无限。

两年过去了，开业的光环渐渐淡去。 《中国经贸聚焦》记者在房地产网站上看到，距离首批房屋交付还有不到一个月的时间。 2014年6月30日交付，河道仍浑浊，建筑工人清理了它，并在门前的花园里铺上了草皮。

今天，恰逢热议中的“楼市拐点”。巨大体量下的长期销售风险以及有限旅游资源背后的后续商业开发，令人好奇。 “这又是一座正在建设中的鬼城吗”？

交通问题

南方，黄梅季节，天气变得阴沉。工作日上午9点，一辆载着不到20名乘客的班车从上海科技馆出发，前往启东销售中心。

启东没有机场，也没有高铁。如果你不是一个人开车的话，只能乘坐这趟免费巴士。公交车上的人以中老年人为主。 “这已经是我第四次开车来参观了房子。我之前看了两遍就付了钱。三个月后，我的房子就要交付了。现在我们看看它是怎么建的。”记者见到了73岁的业主赵大爷。

“这两年，班车的数量减少了。”赵大爷说。平日从上海出发的验房车只有两个发车点，江湾体育场和上海科技馆，乘客可以选择上午9:00和上午11:00两个发车时间，返程不早于3:30错过了就只能等到下午5点30分了。记者在售楼中心布告牌上看到，周末的车次增加了上午一趟、下午一趟。

< p>班车驶过G40沪陕高速，跨过崇启大桥，渐渐远离城市的喧嚣和阵阵海风伊内已经到了。海威启东南收费站入口处，尼斯的大幅海报十分醒目，沿线27公里，路边的每一盏路灯都贴着广告：世界首个国际滨海度假小镇； 3.5公里国际风情海滩； 1.8公里景观大道……

上午11:00，大巴抵达远驼角旅游度假区附近的海上威尼斯。小区内主干道两旁树木茂盛，高大挺拔。有趣的是，这些树被防护架“绑架”了。 “因为风太大了，没有支撑是不行的。介绍了赵叔叔，经验相当丰富。

巡检车一到达销售中心，就有不少销售人员前来迎接。他们的衣服都打着“易居地产”的牌子。他是说唱注意到海上威尼斯正在由易居地产出售。

“如果你一个人开车来这里，过河费加上燃油费就要三四百元，太贵了。”赵大爷告诉记者，“我一开始就买了房子”。所谓过路费补贴，是指个体户每周可以领取交通费，如果乘坐公交车，可以选择办理公交车通行证。

由于地理位置偏远，目前从海上威尼斯到启东市中心的公交车只有一班，每天8班。小区门口连一辆黑色轿车都没有。楼盘还有班车前往启东市区考察，每天只有一趟往返。记者发现，当班的只有三五个人，而且大多数是房地产工作人员。 。

令记者惊讶的是，在这个预计容纳13万人的新城里，“社区停车位不足2000个，平房业主700个，别墅、公寓业主1200个”小区内不准停车。”商务顾问邵先生向记者介绍，“这是为了保护小区的环境，小区门口有两个大型停车场向业主开放。”小区内停车不能停在主干道上。驾车需绕道小区外，从后门进入。 “广告中的‘1.8公里景观大道’是小区的主干道，两边都是各种建筑。

邵先生表示，会有公交车前往目的地。未来还会从上海和凯奇出发，但上海的起点有限。对于希望往返其他地区的客户来说，仍然存在着麻烦的流量转换问题。 “北上海”概念

气势磅礴的白金七星海景酒店是海上威尼斯的销售中心。2014年4月”和“南通（所有权）可能转移到上海”引起关注。

随着2011年崇启大桥的通车，南通“上海北”概念一度时尚，上海19号线通往启东的传闻不胫而走。 2012年3月29日，江苏省启东市原市委书记孙建华表示，目前没有相关规划，过江方式仍保留。有待技术论证。

先生邵先生介绍，“楼盘规划有四期，目前在售的楼盘是一期和二期。”6月30日，一期首批楼盘即将交付，“有还剩下15套。在销售中心大厅，记者看到大展板上写着这15套的房型、面积以及“一号价”。 “93万元的公寓很划算，三房两厅，两房朝南，房型很好。5楼11楼是一栋160平米的小楼，每户两户人家。”电梯。由于房子月底交付，所以是单价全款。"

"平房卖得好，公寓卖得也不错，都不错装修好了，别墅也都简陋的。 “据他介绍，建筑适用一件一价。”房屋类型很多，有小高层、中层、高层公寓、花园大棚、双排别墅、独栋别墅等。 。至于面积45至120平方米的连体公寓，首付6.6万元起，均价为每平方米6000元。双人别墅面积182-245平方米，带免费花园和地下室。总价约2-300万元/套，均价约11000元/平方米。洋房面积为136-206平方米，均价在9000元/平方米左右，总价在200万元/套之间。你可以选择全买房子，也可以选择两年免息分期付款，全额付款是我的。亲爱的。 ”

赵大爷告诉记者，“我去年买的平房是全款的，最终成交价是8200元。今年要9000多块钱。”“虽然价格逐年上涨，但相比地价昂贵的上海，奉贤的海景房确实便宜很多。”邵先生告诉记者，60元的海景房确实便宜很多。 %的买家来自上海，平日大概有十、二十组顾客，周末来看房的人比较多，而且年龄基本都比较大。”“这个地方太远了，我为什么要买启东市民小张的态度或许颇有代表性。

“二期也卖得很好。”虽然邵先生没有给出具体的成交比例，在中央走廊出售时，记者看到广告牌上展示着销售记录，而所售房间的价格上贴着红色标签，上面写着“已售出”。戈宁周边，十多个广告牌全是红色。不过，当记者查看合同档案核实时，启东房管局网站并未更新数据，无法获知实际销售量。

记者现场观察：“上海不少购房者成群结队而来。 “我们从小就在一起玩，现在老了想住在海边，给老人住，可以经常互相看望。 ”来自上海的卢女士告诉记者，“我先买了房子，我就把她当熟客了。如果我带朋友来，还可以享受“带旧”折扣与新的“。”

先生。邵说，老客户带来新客户时可以享受4%的折扣。如果是50万元的话，再减2万元。交房时还需要缴纳契税和维修基金。契税90平方米以下为1%，90平方米以上为1.5% 90平米以上，维修基金每平米50元。”

赵叔叔告诉记者，“J也带了很多亲戚朋友一起来买，很多人都喜欢这里的环境。” “很好，不用担心湿度，买个烘干机就可以了。不过夏天蚊子是个问题。”他说，在现有的装修条件下，“只能买磁吸纱窗来防止这种情况。” ”

运营资金成谜

先生。邵向记者介绍，“该项目的主要卖点是7.23平方公里的蔚蓝大海和3.5公里的私人海岸线。”建设成本约6亿元。

最外侧大坝布置2000个距离项目东侧的海滩坝项目数米。水库堤坝长度8231米。占地1.1万亩，水库储存来自长江口的浑浊海水，经过过滤、消毒，并定期引排排水，改善水质。人工延伸的海滩被“移植”到了海南海滩（物业）柔软细腻的白沙上。

“整个社区的景观美化，包括建造40座世界著名桥梁，耗资约2.6亿元。据邵介绍，仅绿化植被的成本就约为。铁2亿元。行道树全部为胸径30厘米以上的成年珍稀树种，群内骨架树直径达到70-100厘米。盐碱土不适合苗木生存。现在几乎都是移植的园林植物，所以换了很多土。 ”邵先生说。

但是，长期的维护成本，包括夏季的防风、冬季的防寒、定期更换地板、净化海水等，无疑是一笔巨款。

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对于这个巨头的营运资金一直是外界关注的焦点，除了回应“现金流充足”之外，恒大集团大多保持沉默。

值得注意的是，今年杭州（房地产）行业瑞和商业信托有限公司连续两轮发布《恒大启东离岸威尼斯集团启东离岸贷款项目集合资金信托计划》，拟募资总额5亿元。

事实上，据了解，不仅仅是离岸威尼斯项目。据公开资料显示，信托公司今年以来已为恒大地产及其子公司发行设立了17个信托计划，其中12个信托计划具有公开融资规模。据可信数据显示，计划资金规模达51.875亿元。

关于项目毛利率，楼盘开盘前，摩根大通指出，要打造水都威尼斯的效果，需要修建多条运河，而每平方米的开发成本可能会达到5000-6000，因此项目的毛利只能是30-35%。

开盘前，房地产、土地违法的阴影在2008年，恒大地产招股说明书显示，价值344亿元、总投资75亿元的威尼斯离岸土地被曝涉嫌非法征地。

据媒体报道，启东市海洋办文件显示，当地政府整合多项重大修复项目，有恒大在区域用海规划中，该规划已获得程序批准。根据《中华人民共和国海域使用管理法》，超过50公顷（约750亩）的围填海项目须报请国务院批准。

此后，这8968亩土地被划分为13个50公顷以下的项目用地，避开了国务院和国家海洋局的审批，直接获得了省级13个海域证书。政府。海洋和渔业办公室。

当时，启东新华娱乐有限公司等共有13家公司入驻。启东勤胜游乐有限公司和启东勤胜游乐有限公司于2006年底、2007年初注册成立，控股股东为外资独资公司安吉（BVI）有限公司。根据恒大集团招股书，安吉是一家恒大集团注册的资本运营公司。

2007年底，恒大集团上市前夕，已有13家企业成功将海域证更换为“出让土地使用证”。这块尚不具备完善开发条件的土地已被列入恒大集团的上市招股书中。

记者获得的一份调研文件显示，该地块不仅在规划审批中，还涉嫌违反海域早期整治、违规划拨土地等规定。不过，记者多次尝试联系该数据负责人，但并未得到相应回复。

质量问题

复杂的土地问题只是问题之一。面对海上威尼斯，建筑安全也成为悬在购房者头上的一把利剑。

从海上打捞上来的建筑还能经受多久的考验？现场看到房子的一位老阿姨轻声对记者说：“这个地基能支撑这么高的房子吗？我没想那么多。

此前，南京师范大学（房地产）地理学院一位教授表示，启东的海岸没有海南省的海岸美丽。海南岛地块相对稳定，主要由花岗岩地貌组成，海岸由石滩组成，地质条件相对稳定。恒大项目依赖流沙，无法承受永久性海水侵蚀。每当海啸和台风来袭时，没有任何防护罩可以缓冲自然灾害造成的影响和损害。财产安全、人员安全确实令人担忧。”

邵先生说，他一直在说，“恒大有这么多项目，而且这个项目对恒大来说非常重要，所以没有不用担心质量问题。”另一位业务顾问郭先生也向记者保证，“建楼的土地是内陆的，恒大是做房地产的，所以没有问题。”

<另一方面，“漂亮的装修”的质量却让赵大爷很烦恼。 “之前我跑回家看，结果被保安拦住，我气得跟他吵架，他就跟着我到底了。”

这一次，记者跟着赵某。大叔偷偷溜出去了在他买的房子里，一股刺鼻的油漆味扑面而来，整面墙都被胶水重新粉刷过。 “我猜他们现在担心房子里的湿度，所以用胶水只是做表面功夫。不过，最让我头疼的是漏水问题。上次来的时候，我已经跟他们汇报过了，但是没有任何回复。我平时人在上海，哪有时间去跟进这种问题？距离交房还有三个月，以后就很难了。”

赵叔叔从事建筑行业20多年。他认为，“是伸缩缝渗漏，设计时没有考虑好，存在结构问题”。默认值。现在想要彻底解决是非常困难的。赵大爷漫不经心地用一枚硬币敲着墙砖。货币：“很多都是空的，稍后会被拆除。 ”

2013年，该工程还被媒体曝光管桩存在质量问题。有举报人提供文件，声称不仅工程中的间距螺旋筋存在偏差，而且在另外，端板厚度不足、出现内扣槽等情况更为严重，属于恶意偷工减料的行为。

随后，启东质检局表示，检测结果仅钢骨架间距出现偏差，并无其他严重问题，钢筋间距出现差异的原因是“用于海上钢管桩的笼机（笼编机）老化，制造商需要修复它。

< p>这本杂志的记者有一个作为购房者致电启东质监局询问相关检测结果。但工作人员以无法向客户以外的无关人员出示报告为由拒绝了。

邵并不在意，称这是恶意诽谤。中国一家管桩制造商没有中标，因此有此消息。基础完全没问题。 “

对老人照顾是否充分存疑

根据记者现场收集的信息，购房者大多是40多岁的叔叔阿姨。 70.上海。摆在我们面前的是：老人生病了怎么办？

据说，社区配套设施中有一个卫生院，但它只起到医疗保健的作用，并不能起到保健的作用。没有背景医院的行动。他远离社会。最近的医院是五六公里外的启东市银阳医院。赵叔叔说：“现在希望南通、上海的医保能联网。 “目前，上海居民无法在当地医院刷医保卡就医，老年人必须到别处缴纳提款费才能领取养老金。

邵先生说，“昆山（房产中介）而上海医保都联网了，像南通同级的，还远吗？ “不过，记者在昆山和上海都找不到任何关于医保网络的信息。

上海的王大爷也是海上威尼斯的业主之一。”这里的环境看起来不错，而且非常适合退休生活。 “但是弟弟王叔叔担心，“这里距离上海较远，我们去参观很困难，而且房子移交后，能保证所有配套设施都能立即使用吗？”如果我生病了怎么办？这里的医疗条件肯定不能和上海相比。 ”

随后，他向记者透露，“儿子结婚时，我哥没办法，只能让他买房。他只能卖掉市区的房子给儿子买一套，剩下的钱只够在那种地方买一套房子养老。

很多购房者担心，夏天虽然凉爽，但冬天会不会很冷？邵先生说：“气温只比上海低两三度。” ”然而，王大爷的哥哥却不这么认为：荒废了，是一件遗憾的事。

生活设施方面，虽然有国际会议中心、网球中心等配套设施，但对于老人来说似乎太大了。没有菜市场，没有餐馆，小超市，货品不足，交通不便。项目周边荒凉，吃饭成了问题。如果开车去20多公里外的启东市，也不是长久之计。

有专家指出，定位不明确、缺乏针对性的客户群体是海上威尼斯的主要问题。

需要注意的是，在这个对外推广“养老旅游度假”社区的社区中，规划配套幼儿园、小学和大学。 “ 这幼儿园由北京大学集团运营。小学和中学分别为启东市实验小学和启东中学恒大分校，由启东市教育局负责管理。记者看到，原规划为幼儿园的大楼目前已住满了包括保安在内的工作人员，原规划的宿舍楼、校园操场等已初具规模，教室门上标注着“计算机网络教室”，

不过，邵先生告诉记者，“恒大、北大、教育厅的合作合同是保密文件，连房屋买卖合同都不会注明承诺。我们发布如此而已。不过，恒大的产品还是值得让人放心的。”

前景堪忧

“唯一这个项目的小玩意是海滩，但它并不独特。这个海滩可以有三亚。 （财产）好吗？有钱人鄙视三亚度假，马尔代夫、泰国比这里好多了。没有钱、没有资本的人来这里买房。出差时，告诉记者。 “启东和上海地理位置较近，季节变化较大，不像海南，一年四季都可以在海边。”

其实，“人造海景房”并不存在上海周边缺货。上海奉贤区碧海金沙风景区和金山城市沙滩工程是滨海人造堤坝、滤沙净化水质，营造滨海风情。

“这些地方政府投入巨资开展的真正品牌人造海景项目，仍存在较大差距。实施，因此其规模急剧下降。恒大集团如何支撑更大的人造海景？”复旦大学实景运营研究总监蔡伟民（博客、微博）指出，优质人造海景的长期维护需要大量的人力、物力和资金投入，一旦出现问题，将会给项目造成不可估量的损失。

“在没有海景的海域人工打造碧海金沙只能是痴人说梦，梦总会有醒来的时候。 ”蔡伟民也对海上威尼斯的未来前景感到担忧。

对于购买投资的想法，中原地产研究咨询部总监宋慧勇表示，两人告诉本报记者，不过，如果项目不火爆，就没有升值空间。如果你想炒房地产，等几年涨了就扔掉，其实更不靠谱。 “房子没人住，连租都成问题，每个月还要交物业费来维护房子。几年后，这个巨大的蛋糕画好了，大家都开始卖了。”谁来接盘？？也许到时候又是一个空城了！”

“启东其实是一个很普通的地方，我不知道恒大为什么选择在这里建这么大一个地盘。 “没有名山，没有美景，缺乏人文内涵，没有吸引人的独特性，这和崇明的定位重叠。”宋慧勇说。宋慧勇坦言，恒大是面临着激烈的竞争，尤其是崇明有限的空间。在恒大打造海上威尼斯之前，崇明还没有得到很好的开发利用，但现在崇明也处于全生态开发中。对于上海人来说，天时地利人和，这是无可争议的。和好处。

“也许恒大推出的时机不太对，如果赶上近几年全国房地产市场蓬勃发展的步伐，可能会大受欢迎。未来是不确定的。”担心的说道。