2018年天水市物业管理条例实施规则【最新版】全文

第一章总则

第一条是加强财产共享 零部件及共享设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理按照国务院《物业管理条例》和《共享设施设备维修资金管理办法》的规定执行。建设部、财政部《住宅共用部分设施设备》和《天水住宅小区物业管理办法》根据本市实际情况和其他法律、法规、规范性文件，制定本细则。

第二条 天水市行政区域内专项物业维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本细则。ty。

第三条 商品住房、出售的公有住房、资金建设的住房、经济适用住房、产权调换住房、具有两种以上产权的非住宅房产应当设立专项产权项目。维护资金。

第四条本细则所称房产，是指两个以上业主共有的各类建筑物及其配套共用设施设备和相关场地。 。

第五条本规定所称物业专项维修资金，是指业主购买房屋时缴纳的，专门用于公共部位、共用设施、设备的检修、更新的款项。房产建设工程质量保证期满后。 、装修资金。

第六条 共有财产和共用设施、设备的范围本细则所称的，按照《物业管理条例》、《住宅共用部分共用设施设备维修资金管理办法》及配套规定确定。

物业管理区域内负责市政公用、市容卫生、供水、供热、供电、供气、通讯、广播电视等的道路、管道及其他设施设备。其他部门不属于本细则的范围。财产的公共部分以及共用设施和设备。

第七条本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

第八条 物业专项维修资金属于业主所有，按照业主缴纳、专户存储、业主决策、专款专用、政府监督的原则进行管理。

文章9 天水市房地产管理局负责市行政企事业单位、驻地大中型企业和城市规划区内开发企业物业专项维修资金的存放、使用和监督管理。

第十条 市、县、区房地产管理部门应当建立投诉管理和信息查询系统，接受业主、业主委员会、房地产开发企业、物业管理公司及有关单位的举报和查询。 。

第二章专项维修资金缴存

第十一条物业专项维修资金按照下列程序缴存

商业住宅、商业住宅联体商铺、两个或两个以上业主拥有的非住宅房产、众筹建造的住宅楼、aff经济适用住房、产权置换的房屋，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记手续前向市、县、区提出申请。房产管理部门提供以下信息。 1.房屋竣工验收文件；

2.房屋面积测绘评估报告；

3．物业管理区域内逐户业主名单。

业主或业主持购房合同，收到市、县、区房产管理部门的《天水市房产专项维修资金缴纳通知书》，将专项维修资金存入指定银行按《通知》规定。

公有住房出售后的专项维修资金，由出售单位和购房者按照房改政策分别缴存，并由公积金管理中心划入市房屋管理局专项维修资金账户统一管理。

第十二条 多层建筑初始押金标准为建筑面积每平方米30元；有电梯的小高层建筑押金为每平方米建筑面积40元。

第十三条 业主申请房屋所有权登记时，应当向房屋产权登记机关提交专户银行开具的《天水市房产专项维修资金个人存款证明》。可以申请房产证。

第十四条未建立专项维修资金制度或者专项维修资金本金余额低于30%的，统筹维修资金。总体维修资金由相关业主按建筑面积比例分摊。ea 他们拥有的财产。分摊和协调的标准由业主委员会参照本规则确定，并提交业主大会。具体协调工作由业主委员会或者业主委员会委托的物业管理公司实施。业主委员会和业主应当按照本规则第十三条的规定将筹集的维修资金存入专门的银行账户。

第十五条 业主使用依法享有该房产的产权主体共用的设施、设备进行经营活动的，所得收益主要用于补充专项维修资金，并列支业主财产。账户和账户分开。物业管理区域内所有业主独立核算。

第十六条 房屋所有权转移时，专用账户内剩余资金房屋维修费随房屋所有权一并转让。原业主缴纳的专项维修资金余额，由受让方向原业主支付。 ，除非双方另有约定。

在设立专项维修资金的物业管理区内，房屋所有权转移时，原业主未缴存专项维修资金或者已缴纳专项维修资金余额的，未达到规定标准的，转让双方应协商支付全额货款并缴存后，方可办理房产过户登记。房屋所有权发生转让或变更时，受让人应持房屋所有权证和身份证，直至房屋管理部门和银行办理独立账户更名手续。办理房屋所有权登记时办理房屋权属变更手续时，产权管理部门应当核对专项维修资金凭证，否则不予办理过户登记。

第十七条 业主的建筑面积以房产证登记的面积为准。未取得房产证的，以房屋测绘机构测量的面积为准。物业管理区域内，除各业主共有的建筑面积以及该建筑和物业管理区域内使用的建筑面积外，业主所有的其他建筑面积（​​如地下车库等）也应包括在内。存入专项维修资金。

第十八条 对同一建筑物的未售出房产，各建设单位应当按照保修期满之日的标准足额垫付未售出房产专项维修资金；在道具之后房屋出售后，建设单位向房屋购买人支付维修资金账面余额，业主到市房管局和存管银行办理专项维修资金更名手续以购房合同为准。

第十九条因拆迁等原因造成房屋主体灭失的，房地产管理部门应当凭灭失证明将专项维修资金账面余额退还给业主。第三章专项维修资金管理

第二十条市、县、区房地产管理部门应当与银行签订委托合同，委托专项维修资金账户的设立、存管、使用、结算和监管。 。等待手续并在银行设立专门的维修资金账户。一个行政区域只能委托一个行政区并办理专项维修资金业务。

第二十一条 专项维修资金专户应当设立专项维修资金明细账。以物业管理小区为单位设立账户，以楼号、门牌号设立账户，记录子账户的存款、使用、余额等。房地产开发建设单位和公有住房销售单位首批存提专项维修资金，按照物业管理区域分别核算。个人购买公有住房缴纳的部分，也应当按照楼号、门牌分别立账。 。

第二十二条 专项维修资金存入专项账户之日起，管理部门参照人民政府公布的活期存款利率为业主计息。s 中国银行。存满一年后，按金融机构3个月整存整取利率计息，并结转作为维持资金。

第二十三条 专户管理银行应当建立专户维修资金查询系统，接受业主查询。市、县、区房地产管理部门应当于每年第一季度在社区公布上一年度维修资金收支情况，接受全体业主的监督。维护基金的管理费用从其增值收入中支出。

第四章专项维修资金的使用

第二十四条为了提高专项维修资金的管理效率，专项维修资金闲置时，只能用于购买国家规定的专项维修资金。债券并被严格禁止。适合其他用途。

第二十五条 专项维修资金应当按照《物业管理条例》、建设部、财政部《管理办法》及本细则规定的用途使用。

第二十六条专项维修资金使用条件

（一）专项维修资金在同一建筑物、同一物业管理区域内使用的，该建筑物内的所有人或者面积 业主必须全额支付标准押金。

（二）专项维修资金账面余额低于首次应缴专项维修资金30%的，不得申请使用。

（三）申请使用的资金超过同一栋楼、同一物业管理区域首次存入资金账面余额的，不得申请使用。

（四）日常维护保养、维修等应由物业服务费支付的，不得动用专项维护资金。

第二十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫、市政等企业事业单位不得将专项维修资金用于相关管道的维修、保养，依法占用的物业管理区域内的设施、设备。

第二十八条 物业共用部分、共用设施、设备因人为损坏的，维修更新费用由责任人承担。

第二十九条 物业专项维修资金使用程序

（一）物业管理公司或者有关业主、业主委员会应当根据物业专项维修资金的使用情况，提出使用方案和维修工程预算。维修项目填写《天水市物业维修专项资金支出申请表》报市、县物业管理部门tment。物业管理部门将于当日或次日派员现场检查。专户行审核无误后，根据《申请表》签发申请表。表格》，将核定金额所需资金的70%划拨给物业维修施工单位。

（二）工程竣工后，业主委员会、物业管理单位或者维修单位应当将下列资料报送市、县、区房地产管理部门，再拨付维修费用30%的余额。

1.经业主委员会批准的工程决算；

2.业主委员会或业主代表签署的施工合同；

3.业主委员会主任或代表签署的维修更新工程业主发票；

4.业主委员会或业主代表的验收证明有效（标准验收证书）。

第三十条同一建筑内各业主共有的公用部位、公用设施、设备的维修、更新、改造费用，从同一建筑内各业主专用维修基金账户中扣除。建筑。费用分摊到每户家庭。对物业管理区域内全体业主拥有的公用部位、公用设施、设备进行维修、更新、改造的，费用从物业管理区域内全体业主的物业专项维修基金账户中扣除，费用分配到各家各户。专户银行与物业管理机构将于下个月共同办理分摊核算手续。

第三十一条：共用建筑单元或者共用设施、设备发生损坏、跑失、渗漏、渗漏等情况，在没有领导组织的情况下需要修复的，l 物业管理部门应当督促业主或业主委员会限期修复，逾期不修复的，物业管理部门可以代为组织修复，费用从专项资金中扣除。财产的维护资金并分配到每个家庭。

第五章法律责任

第三十三条业主逾期未缴纳或者未续缴物业专项维修资金的，由业主委员会和三分之二以上业主代表表决权的或者其委托的物业管理公司可以按照法律规定或者业主的协议采取相应的征收措施。催缴到期或者更新的维修资金仍未缴纳的，业主委员会、业主代表、委托的物业管理公司可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者提起诉讼。向人民法院提起诉讼的，可以申请人民法院强制执行。

第三十三条挪用专项维护资金或者违反截留、没收或者造成损失的，除依法追究责任人责任外，不予处罚。构成处理行政处罚以外的犯罪的，不予处罚。构成犯罪的，依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定追究刑事责任。

第三十四条 房地产管理部门及其工作人员不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，造成损失的，依法给予行政处分。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。刑事责任。

第三十五条专项维修资金的存放和使用发生争议的，当事人可以自行协商解决。协商不能解决的，必须依法向行政机关申请行政复议。如果您不服，可以依法向人民法院提起诉讼。

第六章附则

第三十六条财政、审计部门应当加强对专项维修资金使用情况的管理、检查、审计和监督。

第三十七条 本细则施行前，已按照原政策规定设立专项维修资金的，征收机构应当统一存入专户。

第三十八条：2006年12月31日前购买房屋的业主，按照购房合同签订之日，缴纳专项押金。物业维修费按照原政策缴纳。

第三十九条本细则由天水市房地产管理局负责解释。

第四十条本规定自2007年1月1日起施行。以往制定的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

1.为什么要建立专项维修基金制度？

答：专项维修基金制度是国家住房管理制度实施的重要内容之一。国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》是保证售后房屋维修管理、维护房屋产权所有人和使用者共同利益的制度。对建立社会化、市场化的物业管理体系、维护社会稳定发挥着重要作用。

2.为什么是否需要出台《天水市共有物业共用设施设备专项维修资金管理细则》？

答：我市出台的《细则》以建设部颁布的《住宅共用部分、共用设施设备维修资金管理办法》的基本要求为依据1998年财政部和财政部制定了《细则》，主要是为了解决目前专项维修资金管理中政策不规范、具体不合理、资金不安全等问题。此次《细则》的出台，保护了普通民众购房时存入专项资金的财务权益，避免了开发企业挪用维修资金的风险，使监督管理迈上新台阶。

3.存款标准是如何规定的d 在“详细信息”中确定？

答：《细则》规定，多层建筑建筑面积为每平方米30元；带电梯的小高层建筑售价为每平方米40元。这是根据建设部【建住发（1998）213号】规定“商品房出售时，购房者应缴纳购房款的2%-3%”的规定。以居民实际收入为依据我市平均房价确定为每平方米1500元，略低于建设部规定的标准。不仅让老百姓受益，还减轻了买房带来的经济负担。

4.建设部根据购买价格收取资金。我们的城市根据建筑面积收费。为什么是这样？

答：建设部、财政部规定，专项维修资金应于购买价格的2%-3%的比例。但在实际工作中，受房价影响较大。同一户型、相似结构的房价相差数倍。同一栋楼、同一面积、不同楼层、不同朝向的房价差异很大。存入的维护资金数额差异很大。例如，3-4层的多层建筑，购买价格最高，支付的资金也最多；而购买顶层的居民，购买价格最低，支付的资金也最少；商住结合的建筑，商业建筑维护保养基金应缴纳金额较大，住宅物业应缴纳金额较小。按购买价格收取的维修资金是非常不科学、不合理的。只根据自己的情况收取维修费用是最合理、最科学的ed建筑面积。

5.专项维修资金的使用范围是什么？共享零件和共享设施设备具体指什么？

答：根据建设部管理办法和《甘肃物业暂行办法》，“专项维修基金”专门用于共用部位、共用设施设备的检修和更新房产建设工程质量保证期满后。 ， 转型。

房产（房屋）共有部分是指：房屋的主要承重结构部分（包括建筑物、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶、等）、室外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

物业（房屋）共用设施设备是指：室内共用上下水管、煤气管、暖气管、室外落水管、和建造的水箱住宅小区或单体住宅的成本已计入住宅销售价格，加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、非经营性停车库、公益性文体设施、共用设施设备用房等。

物业管理区域内的道路、管道等设施设备市政公用事业、市容环卫、供水、供热、供电、供气、通信、广播电视等部门负责的物业公用部分和共用设施设备不属于本《细则》范围。拥有上述资产的企业事业单位应当负责住宅小区内相关管道、设施、设备的维修、保养工作。依法不得动用“专项维修资金”。

属日常维护，应从物业服务费中支付，不得动用“专项维护资金”。物业共用部分及共用设施设备如有人为损坏的，维修更新费用由责任人承担。

6.如何保障“专项维修资金”安全？

答：专项维修资金的管理由省外城市的业主委员会、开发公司、物业管理公司、政府等监管。前三者都无法保证资金安全，只有政府监管才是可行的。因此，本《细则》规定，“专项维修资金归业主所有，按照业主缴费、专户存放、业主决策、专款专用、政府管理的原则进行管理”。

7、“专项维修资金”以前由开发商代收代缴，现在业主亲自直接存入银行，这是为什么？

答：以往“专项维修资金”都是由开发商征收和缴纳的，但开发商没有将代收的资金按照规定打入房产管理部门监管的账户，存在严重的超收现象。更严重的是，开发商解约或外地开发商在市内开发完成后转身时，还将所收取的资金一并带走，构成侵权。为避免此类问题再次发生，减少开发商征收的中间环节，《细则》规定业主个人存款办法。

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如需投诉，建议您前往当地信访大厅或直接前往当地银监局投诉。

到当地劳动监察大队投诉，寻求解决办法。根据《劳动法》，工资按月支付。上个月的工资可以当月支付，但跨月支付工资属于违法行为；如果公司拖欠工资，工人可以向工党投诉检查大队将责令用人单位限期支付工资。用人单位逾期不支付的，将额外支付赔偿金。 《劳动法》第五十条规定：工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得无故克扣、拖欠劳动者工资。 《工资支付暂行规定》第七条规定，工资必须按照用人单位与劳动者约定的日期支付。如遇节假日或休息日，应在最近的工作日提前付款。工资至少每月支付一次。 《劳动合同法》第八十五条规定：用人单位有下列情形之一的： （一）未按照劳动合同或者国家规定足额、及时支付劳动报酬的； （二）按照工资标准低于当地最低工资标准的； （三）安排加班不支付加班费； （四）解除或者终止劳动合同，未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的。劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿金；构成犯罪的，依法追究刑事责任。劳动报酬低于当地最低工资标准的，补足差额；逾期不缴纳的，责令用人单位支付应缴金额50%以上的费用。按百分之一以下的标准向劳动者支付额外补偿：

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